Legalább 500 ezer forintos, de inkább ennél magasabb igazolt nettó jövedelemre van szükség ahhoz, hogy az első lakást vásárlók teljesen ki tudják használni a szerdán bejelentett, államilag támogatott lakáshitel maximális összegét, ami 50 millió forint. Kisebb hitelösszegnél alacsonyabb a törlesztő, így alacsonyabb jövedelem is elegendő lehet. A támogatott hitel a tervek szerint szeptembertől lehet elérhető. Az ingatlanpiacon ismét áremelkedést idézhet elő a növekvő kereslet – első körben várhatóan a városi, kisebb alapterületű lakások drágulnak majd.
A maximális, 50 milliós hitelösszeg esetében 237 ezer forint lehet a havi törlesztőrészlete az államilag támogatott, első lakás vásárlására felhasználható hitelnek a BiztosDöntés.hu pénzügyi portál számítása szerint. A hitelt 3 százalékos fix kamattal, 25 évre vehetik fel olyanok, akiknek korábban nem volt és most sincs 50 százalékot elérő tulajdoni hányaduk ingatlanban – ezt szerdán jelentette be Orbán Viktor miniszterelnök.
A Portfolió számítása szerint 50 milliós hitelösszeg igénylése esetén a támogatás 100 ezer forint kamatkedvezményt jelentene havonta – vagyis a teljes, 25 éves futamidőre összesen 30 millió forintos kamattámogatást kapna az a hitelfelvevő, aki 50 millió forintos hitelt vesz fel első lakására. A számítás a jelenlegi kamatokon alapul, amelyek 6,5 százalék körül mozognak. A 3 százalék és a 6,5 százalék közötti különbséget fogja fedezni az állami támogatás.
A hitelképesség feltételeinek ugyanúgy meg kell felelni
Az eltérő lehet, hogy a bankok mekkora jövedelmet követelnek meg egy ekkora hitel törlesztéséhez. Fülöp Norbert Attila, a Bankmonitor pénzügyi elemzője a Magyar Hangnak elmondta: jogszabály szerint 600 ezer forint igazolt nettó jövedelemig a jövedelem felét nem haladhatja meg a törlesztőrészlet, a 600 ezer forintot elérő jövedelem esetében pedig 60 százalék ez az arány.
Ez alapján legkevesebb 500 ezer forint igazolt nettó jövedelemre lehet szükség a támogatott hitel maximális, 50 millió forintos összegének igénybevételéhez, de a szakértő hangsúlyozta: ez csak a minimum. A bankok elvárhatnak ennél magasabb jövedelmet is. Bankonként jelentősen eltérhet, hogy milyen módszer alapján számítják a megélhetési költségeket, és a módszertant a bankok nem hozzák nyilvánosságra.
Fülöp Norbert Attila aláhúzta: attól, hogy valaki megfelel a támogatott hitel jogosultsági feltételeinek, nem biztos, hogy meg is kapja a hitelt – ez attól függ, a bankok által támasztott hitelképességi feltételeknek is megfelel-e. Ilyen például a legalább 3-6 hónap folyamatos munkaviszony. Egyes tényezők megnehezítik, vagy akár ki is zárhatják a hitelfelvételt. Ilyen a készpénzes jövedelem és a külföldi jövedelem, vagy a szerencsejátékkal kapcsolatos költések. Szigorúbb feltételeknek kell megfelelniük a vállalkozóknak is, mint a munkaviszonnyal rendelkezőknek.
Tízezres is lehet az érdeklődők száma
– Az ilyen támogatások a tapasztalatok szerint mindig növelték valamennyire az ingatlanárakat – mondta a várható ingatlanpiaci hatásokról Fülöp Attila. Az ingatlanpiac az utóbbi időben éppen konszolidáció előtt állt, mert kifutott az az ingatlanvásárlási hullám, amelyet a lejáró államkötvények után kifizetett összegek okoztak – ezek nagy részét ingatlanba fektették. Ezek után azt lehetett várni, hogy a befektetők számának csökkenésével megnyugszik a piac, de a támogatott hitellel első lakást vásárlók ismét lökést adhatnak majd az ingatlanpiacnak.
Az elemző szerint első körben várhatóan az alku mértéke fog csökkenni, utána következik majd az áremelkedés. Mindez fokozottan érintheti a munkahelyek közelében, többnyire városokban található, kisebb alapterületű lakásokat, amelyeket jellemzően első lakásként szokás vásárolni.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető elemzője szerint az Otthon Start program nagyvonalúbb, mint amire számítani lehetett, hiszen a kormány már korábban is célzott arra, hogy az első lakást vásárló fiatalokat segítenék, ám a támogatott hitelt életkortól függetlenül lehet igényelni. A program azt a társadalmi csoportot is eléri, amely nem tudott élni a gyerrmekvállaláshoz kötött támogatásokkal, mert nem rendelkezett ehhez elég önerővel, és a hitelkamatok is magasak voltak. – Az első lakás vásárlása előtt állóknak ez a csoportja úgy érezhette magát, mint az a mesebeli ló, aki elé egy répát lógatnak: minél tovább takarékoskodtak, annál magasabbak voltak a kamatok és az ingatlanárak, utóbbiak 2015 óta három és félszeresére nőttek – mondta a Magyar Hangnak Balogh László. A 3 százalékos kamat az ő számukra közelebb hozza a megfizethetőséget, így valószínűleg minden, ingatlantulajdonnal nem rendelkező elgondolkodik azon, hogy első lakást vásároljon.
– A feltételeknek megfelelő lakások köre még Budapesten is viszonylag széles, több mint 12 ezer eladó ingatlan van jelenleg, amelynek az ára legfeljebb 100 millió forint, és négyzetméterenként nem kerül többe 1,5 millió forintnál – mondta a szakértő. Ez a viszonylag nagy kínálat találkozhat a növekvő kereslettel; Balogh László szerint akár tízezres nagyságrendű is lehet azoknak az első lakás vásárlása előtt álló vevőknek a száma, akik korábban a fenti okokból kiszorultak az ingatlanpiacról.
Emelkedő pályára kerülhetnek az ingatlanárak
A megnövekedett kereslet Balogh László szerint is vezethet áremelkedéshez. – Szeptember-októberben havi szinten egy-két százalékkal nagyobb áremelkedés lehet a szokásosnál, ez száz milliós ingatlannál egy-két millió forintos extra áremelkedést jelent – mondta.
Balogh László szerint ugyanakkor kérdéses, hogy ez az áremelkedés mennyire lesz általános, mert a tipikusan első lakást vásárló 18-35 éves korosztály az összes vevőnek csak harmadát-negyedét teszi ki. Az általuk generált kereslet nagy lesz, de összességében az elemző úgy véli: nem okoz majd mindent elsöprő hullámot a piacon. Az első lakásvásárlók tipikusan az olcsóbb ingatlanokat keresik, főleg Budapesten és a nagyvárosokban. A száz milliós értékhatár ellenére nem valószínű, hogy a többségük 90 miliós ingatlanokat vásárol majd, hiszen ezek megvásárlásához nagyobb önrészre van szükség. Budapesten valószínűleg nem a belváros lesz leginkább érintett, hanem a külső kerületek, ahol alacsonyabbak az árak. Ezen belül is a 30-50 négyzetméteres, kisebb alapterületű ingatlanok lehetnek az Otthon Start fő célpontjai.
Az elemző ugyanakkor hozzátette: ha ezres nagyságrendben lépnek a piacra új vásárlók, akkor beindul egy láncreakció, az első lakások vásárlása négy-öt ingatlaneladást generálhat, hiszen akik eladják az első lakást vásárlóknak az ingatlanjukat, maguk is tovább tudnak lépni, és a nekik ingatlant értékesítő eladók is, ami újabb adásvételekhez, általános keresletnövekedéshez, nagyobb ingatlanpiaci forgalomhoz vezethet, ami pedig nagyobb ütemben növelheti az árakat. Ezért szerinte arra lehet számítani, hogy az Otthon Start program emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat, ám ez a hatás csak később, 2026-ban jelentkezhet. A támogatott hitellel első lakást vásárlók által generált hirtelen keresletnövekedés 2026 tavaszára csenghet le a szakértő szerint.
Lehet, hogy nem is csak első lakáshoz használható
Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter a kormányinfón úgy fogalmazott, hogy csak az lesz kizárva a programból, akinek 50 százaléknál nagyobb tulajdona van vagy volt ingatlanban, vagyis akinek 50 százalékos tulajdona van ingatlanban, ez alapján még igényelhetné a hitelt. A kérdésre a jogszabály pontos szövege adhat majd választ, de a fenti esetben elképzelhető, hogy olyanok is igénybe vehetnék a hitelt, akik korábban már megvásárolták – valaki mással közösen – az első saját ingatlanukat.
A 3 százalékos támogatott lakáshitel az első alkalom, hogy az Orbán-kormányok a gyermekvállalásra vonatkozó feltételek vagy ehhez kötött kedvezmények nélkül nyújt otthonteremtési támogatást. Az eddigi információkból úgy tűnik, nem jár a támogatott hitellel olyan kedvezmény sem, mint a munkáshitel esetében, amelynek egy részét vagy egészét gyermekvállaláskor elengedik.
Orbán Viktor miniszterelnök pénteken a Kossuth Rádióban azzal indokolta az támogatott hitel bevezetését, hogy míg a 40 év feletti lakosság 80 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, a 40 év alattiak körében negyven százalék a saját lakással rendelkezők aránya. Az intézkedés ezek szerint elsősorban őket célozná, bár életkori megkötés a jelek szerint nem lesz a támogatott hitel felvételénél. Eddig arra sem utaltak a politikai döntéshozók, hogy a hitelt ne lehetne akár új, akár használt lakásra felvenni.
Egyelőre nem ismert más feltétel, mint a két év TB-jogviszony és az, hogy az igénylőnek sem az igényléskor, sem korábban nem volt 50 százalékot elérő részesedése ingatlanban. A legfeljebb 50 millió forintos támogatott hitelt első lakásra lehet majd felvenni a futamidő végéig fix, 3 százalékos kamattal, tíz százalékos önrésszel. A hitel legfeljebb 50 millió forint lehet, 25 éves futamidővel. A támogatott hitelből legfeljebb 100 millió forintos lakás vásárolható, legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméteráron.
A jövőbeli hitelkamatoktól függhet, hogy a költségvetésnek mekkora kiadást jelent majd a kamattámogatás. Ez nyilván az igénylések számán is múlik, a Portfolio.hu gazdasági portál számítása szerint 50-150 milliárd forintos éves kiadással kell számolnia az államháztartásnak.
