A rezsicsökkentés korlátozása nemcsak a háztartások költségvetése számára jelent komoly változást, hanem jelentősen átalakíthatja a lakáspiacot is. A korszerű, energiatakarékos lakások felértékelődnek, a magyar lakásállomány kétharmadát adó korszerűtlen ingatlanok viszont jelentős értékcsökkenést szenvedhetnek el.
A korszerűtlen, gyenge energiahatékonyságú, elsősorban vidéki, Kádár-kockaként emlegetett lakásoknál annyira megnőhet a rezsiköltség, amit már nehezen tud kifizetni a tulajdonos, aki sok esetben nyugdíjas. A tulajdonos ennek hatására várhatóan komolyan elgondolkodik azon, hogy eladja a házat, és kisebbe költözik. Az ilyen ingatlanokat azonban a magas rezsiköltség miatt a korábbi áron nagyon nehéz értékesíteni, így várhatóan csökkenni fog ezen lakások ára. Annál is inkább, mert tovább nőhet – a már az év első felében is megnyúlt – értékesítési idő, ami alatt továbbra is fizetni kell az akár százezrekkel is emelkedő rezsiköltséget. Így akkora veszteség keletkezhet, amelyet nem ellensúlyoz a hosszabb értékesítési idő eredményeként elért magasabb ár – mondta a Magyar Hangnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.
A szakember szerint egészen más a helyzet az új építésű lakásoknál, hiszen azoknál ez a gond fel sem vetődik, áraikat nem a rezsicsökkentés módosítása befolyásolja, hanem a megemelkedett építőanyagárak és a munkadíjak. Balogh László ezzel együtt nem számít az új lakások árának további jelentős emelkedésére, arra viszont igen, hogy elsősorban ezeket keresik majd a lakásvásárlók, még ha viszonylag drágák is.
A panellakásokat viszont egyáltalán nem érinti a rezsiköltségek emelkedése, hiszen azok távfűtésesek, így várhatóan továbbra is relatíve magasban maradnak az árak.
A lakásépítés öt százalékos áfájának tovább élése kapcsán Balogh László elmondta, a jogszabály úgy szól, ha valaki 2022 végéig bejelenti, hogy építkezni szeretne, akkor 2026-ig öt százalékos áfával számolhat, aki pedig jövőre jelzi házépítési szándékát, annak két évig van lehetősége igénybe venni a kedvezményes általános forgalmi adót
A szakértő úgy véli, a kormány célja a kedvezményes áfa további fenntartásával a lakásépítési piac kiszáradásának megakadályozása volt. Válság idején ugyanis a lakásépítés gerincét a saját célú építés adja. Amennyiben visszakerülne a lakásépítés áfája a 27 százalékos körbe, úgy a magas adó miatt nem nagyon vágnának bele az emberek az építkezésbe. A megmaradó öt százalékos áfa viszont arra ösztönzi az építkezésre készülőket, hogy bátran vágjanak bele, mert két év alatt jó eséllyel be tudják fejezni a beruházást. Végül az dönti el, jól számolt-e a kormány, hogy a bizonytalanságtól való félelem, vagy a kedvezményes áfa adta haszon ösztönzése bizonyul nagyobbnak.
Az építési, illetve lakásvásárlási kedvet, hajlandóságot azonban csökkentheti az elmúlt időszakban az infláció megfékezése érdekében gyors ütemben megemelt kamatszint. Azzal, hogy az alapkamat és a kereskedelmi banki kamatokat meghatározó egyhetes betéti kamat 10 százalék fölé került, sokan kiszorulhatnak a szabad kamatozású lakáshitelek piacáról, amely már az év első felében is jelentősen szűkült. Az adósságfék-szabályok ugyanis korlátozzák, hogy a lakás értékének hány százalékáig adósodhat el a hitelt felvevő személy, illetve hogy fizetésének legfeljebb mekkora részét teheti ki a havi törlesztőrészlet összege. De az is csökkenti a hitelt igénylők számát, hogy a jelenlegi gazdasági helyzetben sokan nem akarnak eladósodni. Ezzel szemben emelheti a lakásvásárlási kedvet, hogy az év végén mégsem vezetik ki a családi otthonteremtési kedvezményt, ahogy korábban tervezték.
Hasonló következtetésre jut a BDO Magyarország elemzése is. A cég üzletágvezetője arra hívja fel a figyelmet, hogy a magas rezsijű ingatlanok azonos elhelyezkedés esetén is jelentősen olcsóbbak lehetnek, mint a korszerű, energiatakarékos lakások.
Rajnai Gábor arra is felhívta a figyelmet, hogy a növekvő kamatok, az építőanyagok drágulása és a munkaerőhiány mind árfelhajtó hatásúak, így a lakásárak magasban maradnak vagy még tovább emelkednek. Az emelkedő fogyasztói árak, a növekvő rezsiköltségek viszont elviszik a lakossági megtakarításokat. E két tényező együttes hatása pedig a fejlesztői kedv visszaesését eredményezheti.
A szakember szerint további folyománya lehet a jelenlegi helyzetnek, hogy a befektetők kivárnak, és akkor vásárolják meg a korszerűtlen ingatlanokat, amikor azok ára leesett. Így jut pénzük a lakás korszerűsítésére, majd akár az eladási, akár a bérleti piacon hasznosíthatják az ingatlant. De nemcsak a befektetési céllal vásárlók kereslete jelenik meg a lakásfelújítási piacon, hanem azoké a családoké is, amelyek saját célra vásárolnak korszerűtlen ingatlant olcsón, és azt felújítják. Ezt a folyamatot, amely az építő- és az építőanyag ipar számára jelenthet túlélést, kedvezményes kormányzati hitelprogramokkal lehetne ösztönözni.
