Változóban a lakáspiac. Az elmúlt időszak adatai arra utalnak, közeledik a lakáspiac aranykorának vége. Az elmúlt tíz-tizenkét évben hazánkban emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak az unióban, mostanra azonban kifulladt a lendület. Nem is csoda, hiszen a relatíve alacsony hazai kereseti viszonyok miatt már nem lehet érvényesíteni a korábban szokásos évi 10-20 százalékos áremelkedést.
Ezt látni a bérlakáspiacon is. Amíg a 2020-as évek elejéig a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésének idején emelkedni kezdtek a lakásbérleti díjak, addig a koronavírus-járvány óta ezt kevéssé tapasztalni. Igaz, ehhez az is hozzájárult, hogy sok befektetési céllal lakást vásárló kivonult a piacról. A 2010-es évek közepén indult lakáspiaci rallyt látva ugyanis mind több hazai és külföldi befektető vásárolt bérbeadási céllal lakást, ami felverte a bérleti díjakat, az elmúlt években viszont a lakás bérbeadás relatív jövedelmezősége a magas kamatkörnyezet hatására romlott, ezért egyéb befektetésekbe – állampapírba, a vállalkozóbb kedvűek részvényekbe vagy más kockázatosabb pénzügyi termékekbe – forgatták át szabad pénzeszközeiket.
Kettészakadt az albérleti piac
Az ingatlan.com friss adatai azt mutatják, a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése után átlagosan alig 6 százalékkal nőtt a kiadó lakások iránti napi érdeklődések száma, miközben két évvel ezelőtt még több mint 15 százalékkal ugrott meg az bérlakást keresők száma. Igaz, néhány nagy egyetemi városban több tucat százalékkal emelkedett az érdeklődők száma. Az egymásnak ellentmondó adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője azzal magyarázza, hogy kettészakadt az albérletpiac. Országosan visszafogottabb a szezonkezdet, ám több nagy egyetemi városban a tavalyinál, sőt bizonyos helyeken a 2024-esnél is erősebb keresletnövekedés látható. Ez azt jelzi, hogy a hallgatói kereslet nem tűnt el, hanem jóval koncentráltabban jelenik meg azokban a városokban és kerületekben, ahol erős a felsőoktatási jelenlét és szűkebb a megfelelő áron kínált albérletek száma. A legtöbb helyen azért érdemes a 2024-es helyzethez viszonyítani a piac alakulását, mert már a tavalyi albérletszezon is visszafogottabb volt az Otthon Start Program indulása miatt. Az első lakásvásárlóknak szóló kedvezményes hitellehetőség már tavaly júliusban is érezhetően csökkentette a kiadó lakások iránti keresletet.
Indul az albérleti szezon, nem árt sietni
A jövő nagy kérdése, hogy a bérbeadásból származó 3,5–4 százalékos hozamok, az egyre lassabban emelkedő lakásárak vajon elegendő motivációt jelentenek-e a befektetők számára, akik kifejezetten bérbeadási szándékkal vásárolnak ingatlant.
A piac fentebb jelzett változására utal az is, hogy a kiadó ingatlanok száma egy év alatt közel 9 százalékkal csökkent összességében. A fővárosban 5, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban 17 százalékkal kevesebb bérlakást kínáltak a lakhatást keresőknek. A csökkenő keresletet mutatja az a tény is, hogy július elejétől a ponthatárok kihirdetéséig tavaly 6, idén viszont alig 2 százalékkal nőtt a kiadásra váró lakások száma.
Megállt a lakásárak növekedése
A lakáspiacon hasonló folyamatokat tapasztalni. Gyakorlatilag megállt az árak növekedése, hiszen az ingatlan.com lakásárindexe szerint országosan alig 0,6 százalékkal emelkedtek a használt lakások és házak kínálati árai júniusban, miközben Budapesten 0,1 százalékos árcsökkenés következett be. Utóbbi azt jelenti, hogy a fővárosban immár harmadik hónapja mérséklődtek az árak. Hasonló, legalább három hónapos áresésre legutóbb a koronavírus-járvány idején, 2020 októbere és decembere között volt példa.
Balogh László szerint az adatok azt mutatják, a lakásárak egyre erősebben alkalmazkodnak a fizetőképes kereslet korlátaihoz. Ez nem feltétlenül jelent mindenhol árcsökkenést, de a korábban látott rendkívüli áremelkedés érezhetően és látványosan lassul. Ebben a tendenciában az elkövetkező 3-6 hónapban nem is várható változás, hiszen jelenleg nincs olyan tényező, amely rövid időn belül jelentősen felpörgetné a keresletet. A trend megtörésére hosszabb távon akkor lehet számítani, ha változnak a piaci kamatszintek, és érezhetően csökkennek a lakáshitelek kamatai.
A júniusi adatok azt mutatják, az ország területileg is kettészakadt. Az ország középső és nyugati felében stagnálnak vagy csökkennek a lakásárak: Nyugat-Dunántúlon 1,7 százalékkal, Dél-Dunántúlon 0,6 százalékkal csökkentek az árak májushoz képest. A Pest megyei 0,2 százalékos, illetve a Közép-Dunántúli a 0,5 százalékos emelkedés pedig lényegében stagnálást jelent. A drágulás súlypontja eközben Kelet-Magyarországra helyeződött. Dél-Alföldön 3,2 százalékkal, Észak-Alföldön 1,5 százalékkal, Észak-Magyarországon pedig 0,8 százalékkal emelkedtek a kínálati árak egyetlen hónap alatt. Az éves áremelkedés üteme ugyanakkor országosan és Budapesten is tovább mérséklődött. Júniusban országosan 12,2 százalékkal álltak magasabban az árak, mint egy évvel korábban, Budapesten viszont már csak 8,7 százalékos volt a drágulás. A régiók közül Észak-Magyarországon volt a legmagasabb, 14,8 százalékos az éves növekedés, míg Nyugat-Dunántúlon 9,8 százalékos emelkedést mutatott az index.
Egy bő évtized alatt megnégyszereződtek a hazai lakásárak
Az egész hónapot felölelő júliusi elemzés még nem ismert, az ingatlan.com adatbankjának friss számai viszont azt mutatják, júniushoz képest júliusban megállt az ingatlanok drágulása, éves szinten pedig 11,91 százalékos drágulást regisztráltak. Különösen akkor látványos ez a változás, ha figyelembe vesszük, hogy 2015 második negyedévéhez képest a júliusi lakásár 417,1 százalékon áll, azaz 11 év alatt több mint megnégyszereződtek hazánkban a lakhatási költségek, miközben az elmúlt egy hónap alatt egyáltalán nem emelkedtek.
Száznegyven lakásos lakópark épül a Feneketlen-tó mellé
A Villányi úti telken jelenleg az egykori MSZP-székház áll.
Ugyanakkor az már ismert, hogy július első hetében Budapesten 1,4 millió forint volt az eladó használt lakások és házak négyzetméterárainak középértéke. A legdrágább továbbra is az V. kerület, ahol 2,1 millió forint az átlagos négyzetméterár. Az I. kerületet 1,9 millió, a XII.-et pedig 1,8 millió forintos négyzetméterár jellemezte. A legolcsóbb fővárosi kerület a XXIII. volt, ahol 900 ezer forintot tett ki a medián négyzetméterár. A XXI. és a XVIII. kerületben egyaránt megközelítőleg 1 millió forintos áron kínálták a használt lakóingatlanok négyzetméterét. A Duna House adatai ugyanakkor azt mutatják, hogy a panellakások ára a februári csúcs óta folyamatosan csökken. Júliusra az áresés már meghaladta mint 8 százalékot.
Az ingatlan.com elemzése rámutat, a vidéki nagyvárosok közül Debrecenben 1,04 millió forint volt a medián négyzetméterár, aminek köszönhetően továbbra is Debrecen a legdrágább megyeszékhely. Pécsen 900 ezer forintos medián négyzetméterárakat mértek, Szegeden pedig 980 ezer forintot. Győrben valamivel olcsóbban, négyzetméterenként 900 ezer forintért lehet lakáshoz jutni. Ennek az árnak az egy-kétharmadáért – 312-609 ezer forint közötti négyzetméteráron – kínálják a lakásokat Salgótarjánban, Békéscsabán és Kaposváron. Vagyis ezek a városok a legolcsóbb megyeszékhelyek.
