Alapjaiban forgatta fel a lakáshitelpiacot a tavaly szeptemberben indult Otthon Start Program (OSP) három százalékos hitele. A program hatása egyrészt a hitelfelvételi kedv megugrásában, másrészt a gyors áremelkedésben öltött testet. Miután ez a program, csak úgy, mint az Orbán-kormányok korábbi családtámogatási akciói – csok, csok plusz, falusi csok, babaváró hitel – a keresleti oldalt ösztönözték, ugyanúgy áremelkedést generált, mint elődei.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentése szerint a tavalyi évben kiugró mértékben, 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Ezt a jegybank egyértelműen az új kedvezményes kamatozású hitel bevezetésére vezeti vissza. A fővárosban például az első lakást vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról negyven százalékra emelkedett, miközben a befektetési céllal vásárlók aránya csökkent. A program robbanásszerű hatását mutatja, hogy 2025 utolsó negyedében a lakáshitel-szerződések összege 130 százalékkal emelkedett, a támogatott kölcsönök aránya pedig a korábbi 23 százalékról 81 százalékra emelkedett. Az idei évre a lendület kicsit megtört, de a Bankmonitor számítása szerint az év első nyolc hónapjában 2 100 milliárd forintnyi, közel kétszer akkora összegben születtek új lakáshitel-szerződések, mint a tavalyi év ugyanezen időszakában, és ennek 70 százalékát az OSP adta. A jelenlegi folyamatok alapján az év egészében ez az összeg meghaladhatja a háromezer milliárd forintot, ami 55 százalékos emelkedést jelent a tavalyi év adataihoz képest. További 100-200 milliárd forintnyi igény jelentkezhet az év végéig, amennyiben valóban sor kerül a program jogosultságának esetleges szűkítésére. Utóbbi lehetőség azt követően vetődött fel, hogy augusztusban Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter az Otthon Start Program átvilágításáról beszélt. Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy a miniszter eddig csak a programhoz kapcsolódó kiemelt beruházásokról beszélt, a hitel jogosultsági feltételeiről egyelőre nem esett szó.
Kevesebb szerződés, magasabb hitelösszeg
Az adatokból világosan látszik, hogy miközben a felvett lakáshitelek összege dinamikusan emelkedik, a szerződések száma csökkenést mutat. Bankmonitor számításai szerint 2026-ban hozzávetőlegesen 122 ezer lakás cserélhet gazdát, ami 17 százalékos visszaesést jelentene a 2025-ös mintegy 147 ezer tranzakcióhoz képest. Vagyis miközben közel ötödével kevesebb lakást értékesítenek, az új lakáshitelek összege akár 55 százalékkal emelkedhet. Ennek egyik oka, hogy egyre több lakásvásárláshoz vesznek igénybe hitelt. Az MNB Lakáspiaci jelentésének adatai szerint 2026 első negyedévében már a lakásvásárlások több mint 60 százalékához kapcsolódott hitelfelvétel, míg az Otthon Start előtt ez az arány még csak mintegy 36 százalék volt. A jelentésből az is kiderült, hogy az Otthon Start hitelek 90 százaléka használt lakás vásárlását finanszírozza, illetve hogy átlagosan 35 millió forint hitelt vettek fel a háztartások a program keretében. Mindez azt eredményezte, hogy a hitelek átlagos összege is jelentősen emelkedett, egy év alatt 19,7 millió forintról közel 28 millió forintra nőtt.
Mostanra elfogyott a program ereje
Az Ingatlan.com friss adatai szerint szeptemberben ugyan több mint negyedével több lakást hirdettek eladásra, a lakhatást keresők száma viszont alig egy százalékkal emelkedett 30 nap alatt. Úgy tűnik, az Otthon Start Program felhajtó hatásának egyelőre vége, hiszen nemcsak a tavalyi, kiugróan magas kereslettől marad el az érdeklődők idei száma 37 százalékkal, hanem a két évvel ezelőtti szinttől is 17 százalékkal. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője szerint a következő időszakban a kínálat egyre nagyobb lesz, mivel a meghirdetett ingatlanokat a vevők már nem szívják fel olyan tempóban a piacról, mint korábban. Ennek következtében a vásárlói alkupoziciók további erősödésére és a lakásár-emelkedés jelentős lassulására lehet számítani. A jelenlegi helyzetet azok az eladók fogják tudni meglovagolni, akik reális áron hirdetik meg eladásra az ingatlanjukat.
Az eurózónában átlagos lenne az Otthon Start
Bár az Otthon Start Program kifejezetten népszerű a lakásvásárlók körében, a hazánkban kiemelkedően kedvezőnek mondható három százalékos kamat alig valamivel jobb, mint az eurózóna országaiban mért, átlagosan 3,54 százalékos kamatteher. Ha a 6,58 százalékos átlagos hazai lakáshitel-kamatot nézzük, még elkeserítőbb a kép. Az ordító különbség a magyar gazdaság fokozatos lecsúszásának eredményeként alakult ki. Az évek óta magas államháztartási hiány, a tartósan magas államadósság, a mostanra éppen lecsökkent, de hosszú ideig igen magas infláció, összességében az elmúlt másfél évtized elhibázott gazdaságpolitikája vezetett oda, hogy a Magyar Nemzeti Bank kénytelen magasan tartani a kamatszintet, amit alapvetően meghatározza a lakáshitel-kamatok nagyságát is.
Ebben csak akkor várható változás, ha a Magyar-kormány valóban képes lesz olyan gazdaságpolitikát folytatni, amelynek eredményeként a magyar gazdaság képes lesz az euró bevezetéséhez előírt Maastrichti követelményeit teljesíteni, és ennek eredményeként jelentősen csökkenhet a kamatszint. Ha erre a kormány ígérete szerint valóban sor kerül 2030 környékén, akkor érdemes lesz a lakáshitelt felvevőknek elgondolkozni azon, hogy vajon érdemes-e fix kamaton eladósodni, mint jelenleg, vagy a gazdaság erejében bízva inkább csökkenő kamatszintre számítva változó kamatozású kölcsönt felvenni. Ha sikerre vezetnek a kormány ezirányú erőfeszítései, akkor a korábban magas kamaton felvett hitelek kiváltása is realitássá válik.
