A jövő évi választásra készülő kormány – egyéb osztogatások felemlegetése mellett – már hónapok óta az ötvenmilliós, három százalékos lakáshitellel (Otthon Start Program) igyekszik megfordítani a választói hangulatot, és ledolgozni a Tisza Párttal szembeni lemaradását. Tegnap kiderültek a szeptember elsejétől felvehető kölcsön részletes feltételei, a legfrissebb változásokról itt olvashatnak.
A Fidesz vesztét érző Orbán Viktor – aki korábban messziről kerülte a belpolitikai témákat, hiszen világpolitikai aktorként igyekezett megjelenni a nemzetközi porondon – egyéb hazai ügyek mellett a hitel kapcsán is aktivizálta magát. A Harcosok órájában azzal dicsekedett, milyen hatalmas támogatást biztosít a fiataloknak a magyar kormány az első lakás megszerzéséhez, illetve hogy tudomása szerint nincs hasonló konstrukció Európában.
Aki elolvasta a hitelkonstrukció feltételeit, az tudja, hogy egyik állítás sem igaz. A hitelt nemcsak a fiatalok, hanem bárki felveheti, hiszen a feltételek között nem szerepel életkori megkötés. Vagyis nem kizárólag fiataloknak szóló hitelprogramról van szó.
A laza feltételek segíthetik az ügyeskedést
Az ugyanakkor kétségtelen, hogy a kormány elhibázott gazdaságpolitikája miatt magas hazai kamatkörnyezetben valóban alacsony a kölcsön kamatozása. Ezért minden bizonnyal sokan beneveznek majd a programba, hiszen a gazdaság jelenlegi állapotát, az iszonyúan elfutott költségvetési hiányt ismerve várhatóan hosszú ideig ez lesz az utolsó lehetőség, hogy relatíve kedvező feltételek mellett vegyen fel hitelt a lakásvásárlásra készülő. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a piaci és a kedvezményes kamat közötti különbözet fizetése a jövő nemzedékének, az éppen regnáló kormánynak a feladata lesz negyedszázadon keresztül. A következő kormánynak pedig a választási osztogatás miatti többi teher mellé egy újabbat jelent majd a program.
Csokká alakítható lesz az Otthon Start
Este jelenik majd meg a kormányrendelet erről.
Érdemes azt is észrevenni, hogy az életkori korlátozás hiánya miatt, illetve mert a feltételek szerint az is jogosult a kölcsön felvételére, akinek az elmúlt tíz évben legfeljebb 50 százalékos ingatlantulajdona volt, a gazdagabbak előtt is megnyílik a kedvezményes hitel felvételének lehetősége. Nézzünk egy egyszerű példát. A jó körülmények között élő, néhány tízmilliós állampapírvagyonnal rendelkező ötvenes házaspár gyermekei már kirepültek, túlságosan nagy a családi ház, kisebb lakást szeretnének. Miután ingatlanjuk fele-fele arányban a házastársak nevén szerepel, bármelyikük jogosult a hitel felvételére. Eladják a családi házat, az ötvenmilliós kölcsönnel kisebb, olcsóbb lakást vesznek, a megmaradt pénzt hozzácsapják az állampapír vagyonhoz, és hozamból kényelmesen fedezik a törlesztőrészleteket, jó esetben még marad is belőle.
Garantálható az áremelkedés
Nézzük meg, mi igaz a kormányfő másik állításából: tudomása szerint nincs hasonló konstrukció Európában. Amint a fenti példa is mutatja, abban valóban nincs párja, hogy nagyon enyhe feltételek mellett bárki, nemcsak az első lakás megvásárlására készülő fiatalok igényelhetik, hanem akár lakástulajdonnal rendelkezők is. Ez nem feltétlenül pozitív, hiszen így jelentős plusz keresletet generál, az pedig alapvető közgazdasági tétel, hogy ha a kínálat változatlan, akkor az árak emelkedni fognak, bármennyire tagadja is ezt a kormány.
Újabb 10-20 százalékos lakásáremelkedést generálhat az Otthon Start Program
Az elmúlt tíz év lakásprogramjai hajtották a folyamatos áremelkedést, amelynek hasznát az ingatlanfejlesztők és a lakást bérbeadók élvezték.
Ez történt a korábbi lakástámogatási program esetén is. A Bankmonitor elemzése szerint a 2015-ben indult csok-támogatást követő egy évben országosan 12, a babaváró és a csok-hitel után 13, a 2021-ben indított Zöld otthon program hatására országosan 29 százalékkal nőttek a lakásárak, a 2024-től érvényes csok plusz kamattámogatott hitelkonstrukció pedig országosan 17 százalékkal növelte meg a lakásárakat. A GKI elemzése pedig arra mutat rá, hogy az Otthon Start Program „éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez. Jelenlegi elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram fél éven belül akár 10 százalékos, egy éven belül pedig 15–20 százalékos áremelkedést is eredményezhet.”
Hasonló következtetésre jutott Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu szakértője. Szerinte egy éven belül 10-20 százalékos lakásárdrágulásra lehet számítani. Az emelkedés eltérő mértékű lehet az ország különböző régióiban. Ahol közel van a másfél milliós négyzetméterár, ott kisebb lehet drágulás mértéke, a legszegényebb országrészek esetén szintén kisebb áremelkedésre lehet számítani, de ott jövedelmi okokból. Ahol viszont magasak a keresetek és messze a másfél milliós négyzetméterár, nagyobb lehet a drágulás.
Gergely Péter szerint az évtizedes áremelkedés oka az, hogy a családtámogatási programok a keresleti oldalt támogatták, miközben a kínálat alig nőtt. Utóbbi a bizonytalan gazdasági környezet következménye. A végeredmény pedig az, hogy az áremelkedés következményeként a támogatások haszna az ingatlanfejlesztők, illetve a befektetési céllal vásárlók zsebébe került.
Inkább bérlakást kellene építeni
Ha kitekintünk a nemzetközi lakáspiacra, azt látjuk, hogy az előző lengyel kormány alig néhány hónappal a választás előtt hasonló programot indított, két százalékos kamattal, de egyebekben jóval szigorúbb feltételekkel. Például csak azok a 45 évnél fiatalabbak kérhették a hitelt, akiknek nem volt lakástulajdonuk, a kedvezményes kamat pedig csak tíz évre szólt. Így csak a piac egy részét mozgatta meg a program, mégis 15 százalékos drágulást idézett elő. Fél év után be is zárták a programot. Lengyelországban az áremelkedés letörése érdekében most inkább szociális és önkormányzati bérlakásépítési programban gondolkodnak. Erre a célra idén 2,5-5 milliárd zlotyt (230-460 milliárd forint) szánnak, és 15 ezer lakás építését tervezik. Középtávon, 2030-ig, összesen 45 milliárd zlotyt (4185 milliárd forint) szánnak bérlakásépítésre. Nálunk is ez lehetne a lakásáremelkedés elleni leghatékonyabb fegyver, de az elmúlt másfél évtizedben nem sok lépést tett ebbe az irányba a kormány.
Franciaországban szigorú feltételek mellett, de részben nulla százalékos kamatú hitellel támogatják az első lakásvásárlókat. Az Egyesült Királyságban 2021-ben indították el az úgynevezett First Home programot. Ebben az alacsony jövedelmű fiatalok vásárolhatnak a piaci értékénél harminc százalékkal csökkentve vagy akár féláron ingatlant, de itt is nagyon sok a korlátozó tényező, sokkal több és szigorúbb, mint az Otthon Start esetén. Ennek ellenére szakértők szerint zavart okoz a kereslet és kínálat egyensúlyában, és hosszabb távon emeli az árakat. Vagyis, ahol problémás a fiatal családok lakáshoz juttatása, ott a kormányok időről időre próbálnak célzottan és nagyobb kedvezmények segítségével beavatkozni a piaci folyamatokba, de csak óvatosan, a közgazdasági összefüggések figyelembe vételével.
Sok országban olcsóbb a lakáshitel
Ha pedig a nem célzottan a fiatalok, első lakást vásárlók számára indított hitelprogramokat nézzük, akkor is számos olyan uniós országot találunk, ahol sokkal alacsonyabb kamattal juthatnak lakáshitelhez az igénylők, mint az Otthon Start Programban. Az Európai Központi Bank (EKB) május végi adatai szerint Máltán 1,88, Bulgáriában 2,43, Spanyolországban 2,71, Finnországban 2,81, Szlovéniában és Horvátországban 2,91, Portugáliában 2,96 százalék volt a lakáshitelek átlagos kamatlába, szemben a hazai, piaci 6,91 százalékkal, és az Otthon Start Program által biztosított 3 százalékkal. De utóbbinál nem sokkal kedvezőtlenebb a francia 3,02, illetve a svéd 3,03 százalékos hitel is. Ami a kötelező önrész nagyságát illeti, erről 2021-es adatai vannak az EKB-nak, amelyeket az Oeconomus Gazdaságkutató gyűjtött össze. Eszerint Horvátországban 10 százalékos önrésszel vásárolhatták első lakásukat a fiatalok, de ugyanennyire volt szükségük az osztrák, a belga és a cseh fiataloknak, Hollandiában pedig egyáltalán nem kellett a vásárláshoz önrész.
Megfizethetőbb maradt volna a lakhatás, ha a 2010 utáni Orbán-kormányok semmit sem tettek volna
A szeptemberben induló Otthon start program lehet az utolsó kedvező lakáshitel?
Összefoglalva: megállapítható, hogy a kiemelkedően magas hazai kamatszinthez képest valóban alacsony kamattal juthatnak lakáshitelhez az igénylők az Otthon Start Programban. A kamat azonban még így sokkal kedvezőtlenebb, mint számos más országban. A magas hazai kamatszint pedig a kormány hibás gazdaságpolitikájának következménye. A magas államadósság és költségvetési hiány, az elmaradó uniós támogatások, a folyamatos és egyre magasabb kamatok melletti hitelfelvétel, a magas adósságszolgálat miatt a külföldi befektetők kockázatosnak tartják magyar papírokban tartani a pénzüket, ezért csak magas kamatszint mellett hajlandók erre. Márpedig részvételük a magyar államadósság finanszírozásában elengedhetetlen.
