Az utóbbi másfél évben arányaiban Szegeden nőttek leginkább az ingatlanárak az országban. Idén márciusra a felújított panellakások átlagára megközelítette az egymillió forintos négyzetméterárat. Hogyan befolyásolja a számokat, így egy átlagos, kisgyermekes család életét a BYD-autógyár, és miért normalizálódhat lassan a piac?
Két éve költözött vissza Szegedre olvasónk és férje Budapestről, amikor a nő teherbe esett. Mindketten itt születettek, így a család közelsége, az olcsóbb ingatlanok, a nyugodtabbnak tűnő életmód mind befolyásolta a döntésüket.
Két év alatt plusz 20 millió
2023 januárjában, az általuk keresett szegedi panelárak 30 millió forint körül mozogtak, ők egy négyemeletes épület záró szintjébe költöztek. A háromszobás, 61 négyzetméteres lakást a népszerű Makkosháza városrészen, 35 millió forintért vásárolták meg. Teljesen felújították 3,5 millió forintból, a kivitelezést családon belül, olcsón sikerült megoldaniuk. Két évvel később, 2025 márciusában úgy döntöttek, eladják lakásukat – második gyermekük érkezése miatt tágasabb otthonra vágytak. – Március elején 54,9 millió forintért hirdettük meg, magunk is megdöbbentünk, hat nap alatt több ajánlatot is kaptunk rá. Egyet elfogadtunk, a vevő biztosnak tűnt, de még nem szerződtünk. A célunk az volt, hogy újépítésű téglalakásba költözzünk, ahol egy nappali mellett három hálószoba is van. Ekkor kezdtünk intenzív keresésbe, de azt tapasztaltuk, hogy a 75-80 millió forint, amennyit rá tudunk szánni, nem lesz elég az új álomotthonunkra. Pedig elégedettek lettünk volna egy 20 éves téglalakással is. Ezeknek a négyzetméterára már meghaladta az egymillió forintot. Ekkor taktikát váltottunk: ha ennyibe kerül egy téglalakás, akkor akár magánházba is mehetnénk. Ilyen árkategóriában azonban csak egy könnyűszerkezetes, amúgy gyönyörű, 90 négyzetméteres ingatlant találtunk, 85,9 millió forintért. Erről végül lebeszéltük magunkat, nem tetszett, hogy a szobák között szinte nincs hangszigetelés – mondta olvasónk.
Nem adták fel a téglalakások keresését, de alig találtak olyat, ami három hálószobával megfizethető lett volna. Március elején még láttak olyat, ami 75 millió forintba került, de mindössze két hét alatt ez 82,9-re ment fel. Így értéktelenedett el 10-15 nap alatt az ő ingatlanjuk, amit kezdetben úgy gondoltak, nagyon jó áron adnak el. Végül úgy döntöttek, feladják, és kivárnak, mert úgy érezték, nem tudnak lépést tartani a piaccal. Mivel még nem történt meg az adás-vétel, visszamondták a vevőjüket, aki szerencsére megértette a helyzetet. – Azt tapasztaltuk, hogy sokkal kisebb a kínálat városban, mint a kereslet. Aki ma elad, annak aznap venni kell egy új lakást, aki holnap próbálkozik, az csak veszíthet, mert hetek alatt emelkednek az árak. Az is tudjuk, hogy mi a különböző hitelekkel nem jutottuk volna előrébb. Most kivárunk, maradunk a lakásban, elférünk két hálószobában is. Végtörlesztjük a hitelünket, tehermentesítjük lakásukat, kivárjuk, míg stabilizálódik a piac – fogalmazott olvasónk.
BYD-hatás?
– Ezt a hatalmas árnövekedést leginkább a BYD, a kínai autógyár Szegedre költözése idézte elő. Az ígéretek szerint ugyanis körülbelül 10 ezer új munkahelyet hoz létre a városban, így a kereslet is hirtelen megugrott – mondta a Magyar Hangnak Berkes Krisztina ingatlanszakértő.
A szegedi lakóingatlanok iránti intenzív érdeklődés még 2024 januárjában kezdődött, az Ingatlan.com szerint 68 százalékkal volt magasabb, mint 2023 azonos időszakában. A Duna House szerint 2023-hoz képest 33 százalékkal több adásvétel zárult tavaly a városban. A vállalat nemrég közölte, a négyzetméterárak egy év leforgása alatt átlagosan 14 százalékkal emelkedtek, így a 600 ezer forintot is meghaladták, azonban az újépítésüket mellett a felújított, használt lakásokért és elkérhették az 1 millió forint körüli vételárat négyzetméterenként a tulajdonosok. A Bankmonitor kiszámolta: 2024-ben a lakások átlagosan 25 százalékkal drágultak a házak áremelkedése valamivel mérsékeltebb 11 százaék volt. Arányaiban ez a legnagyobb áremelkedés az országban. A kimagasló érdeklődés hatására ezzel párhuzamosan a kereslet rövid idő alatt meghaladta a kínálatot, így szinte minden ingatlan gazdára talált, miközben az árak meredeken emelkedtek.
Lassulni látszik a pörgés
– Ugyanakkor ahogy áprilisra fordult a naptár, úgy a piac már nem pörög olyan gyorsan, és az árak emelkedése is megállt. Az utóbbi időben inkább a stabilizálódás jeleit tapasztaljuk, ami azt is jelenti, hogy a gyors spekulációval hajtott piacon elindulhat egy lelassulás – mondta Berkes Krisztina.
A szakértő szerint a média is hozzájárult ehhez a két hónapos ingatlanpiaci buborékhoz. A hírek gyorsan eljutottak a potenciális befektetőkhöz, akik az áremelkedésből próbáltak profitálni. Hozzátette, kollégáival még március elején is úgy látták, hogy az árak tovább nőhetnek, a „bumm” kitarthat akár nyár végéig, de áprilisra a helyzet megváltozott, és most már stagnálásról beszélnek, bár ezt még számokban nem lehet kimutatni. Az látszik inkább, hogy lassult a pörgés, és már nem látható olyan erős kereslet, mint amit év elején tapasztaltak. Előző hónap végére a spekulatív kereslet elérte a csúcsot, és sok befektető már nem hajlandó túl magas áron vásárolni. Az eladók kénytelenek csökkenteni az árakat, hogy vonzóbbá tegyék a vásárlók számára.
„A kereslet is átalakult. Míg a kisebb, jól elhelyezkedő ingatlanok és az új építésű lakások iránt továbbra is sokan érdeklődnek, a felújított paneleknél már nem tapasztalunk olyan drámai áremelkedést, mint korábban. A vásárlók egyre inkább az alku lehetőségeit keresik, és próbálnak várni, hogy jobban elhelyezkedjenek a piacon. A fiatal párok, akik saját otthont szeretnének vásárolni, szintén kivárnak. A csok, a munkáshitel és más állami támogatások jelenleg nem hatnak annyira a piacra. A fiatalok inkább várakozó állásponton vannak, és nem hajlandóak túlárazott lakásokat venni” – mondta a Berkes Krisztina.
Hozzátette, a családi házak iránti kereslet ugyan még mindig magas, de a telekárak és az építkezés költségei miatt egyre többen inkább kész házat keresnek, elkerülve a hosszú távú építkezéseket. A drága anyagárak és a szakemberhiány miatt sok építkezés elakadt, így az ingatlanpiaci dinamizmus még lassabban haladhat előre. Szerinte a következő hónapokban még inkább az alku lehetőségei dominálhatják a piacot.
