Nagyot hajrázott a használt lakások piaca 2021-ben, és mérsékelt forgalombővüléssel zárult a múlt év – olvasható az ingatlan.com legújabb elemzésében. A portál becslése szerint 2021 decemberében 8287 használt lakóingatlan cserélt gazdát, ami közel 21 százalékos bővülést jelent a pandémia sújtotta 2020-as év utolsó hónapjához képest.
– Nem meglepetés az év utolsó hónapjának kiugró adata, hiszen számítani lehetett a forgalomnövekedésre, mert 2020 decemberéről sokan 2021 elejére halasztották adásvételeiket a tavaly kibővített állami támogatások miatt – magyarázta a friss számokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A szakember arról is beszélt, hogy becslésük szerint 2021-ben összesen több mint 131 ezer használt lakás kelt el, ez pedig 5 százalékos növekedést jelent a 2020-as, közel 125 ezres forgalomhoz viszonyítva. Tavaly 4,7 millió érdeklődést regisztráltak az eladó használt lakásokra, emellett a közvetítők és a tulajdonosok 503 ezer eladó ingatlanhirdetést adtak fel. Mindkettő 5 százalékos többletet jelent 2021-hez képest.
Az elemzés öt pontban tér ki az idei évben várható trendekre is.
Emelkedő kamatok
A felgyorsult infláció miatt emelkedő kamatok a lakáshitelek drágulását eredményezték. Miközben 2021-ben 4 százalék körüli kamattal is lehetett piaci alapú – azaz államilag nem támogatott – lakáshitelhez jutni, 2022-ben inkább 6-8 százalék körüli szintekkel érdemes számolni. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet havi 5-10 ezer forintos emelkedése másfél évtized alatt 900 ezer–1,8 millió forinttal növelheti a lakás teljes „vételárát”.
Mivel a Magyar Nemzeti Bank becslése szerint az ingatlan-adásvételek 60 százalékát hitelből is finanszírozzák a vevők, a dráguló hitelek akár fékezhetik a lakáspiaci keresletet. Miután sok vevőjelölt éppen a várhatóan tovább emelkedő piaci kamatok miatt mielőbb szeretné lebonyolítani a lakásvásárlást, az év első hónapjaiban erős lehet a forgalom a lakáspiacon. A kamatemelések nem érintik az államilag támogatott lakáscélú hiteleket, így például a babaváró kölcsönt sem, ezért ezek a konstrukciók még jobban felértékelődhetnek.
Élénkülést hozhat a zöld otthon program
Az államilag vagy a jegybank által támogatott lakáshitel-konstrukciók több szempontból is befolyásolhatják a lakáspiacot. Egyrészt a zöld otthon program keretében elérhető lakáshitel-konstrukció az egyik legkedvezőbb megoldás, amelynek segítségével energiatakarékos új otthont lehet vásárolni vagy építeni.
Emiatt erősen növekvő kereslet várható a programnak megfelelő új lakásokra. A fokozódó érdeklődés és az emelkedő alapanyag- és bérköltségek miatt 10-20 százalékkal növekedhet az új lakások ára, ám a kedvezményes zöld lakáshitel ezt a hatást valamelyest kompenzálni tudja. A zöld otthon program első 200 milliárdos kerete valószínűleg áprilisig kitart majd, de az MNB tavaly megszerzett zöld mandátumának köszönhetően az ingatlan.com arra számít, hogy a hitelkeret tovább bővülhet. Balogh László szerint az még viszont kérdés, hogy a kínálat ki tudja-e szolgálni a keresletet, azaz épül-e elegendő új lakás. 2022 az új lakások éve lesz, akár 25-30 ezer új lakás átadása várható.
Növekedhet az állami támogatások iránti igény
Az állami támogatásoknál bizonyos határidők lejárta adhat extra keresletet. A falusi csokot az év közepéig, a lakásfelújítási támogatást és a babaváró kölcsönt pedig az év végéig lehet igényelni. Bár az állami család- és lakáspolitikai lépések alapján elképzelhető, hogy a kedvezményeket meghosszabbítják, akik biztosra szeretnének menni, azok még időben lépni fognak. Vagyis az év első felében még többen vásárolhatnak lakást.
Telekár-robbanás várható
– Lényeges az is, hogy 2022 végén lejár egy fontos határidő. Csak a 2022 végéig építési engedélyt szerzett vagy egyszerű bejelentéssel épülő új ingatlanokat lehet 2026 végéig a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfával megvásárolni. Ez pedig a telekpiacon okozhat árrobbanást, mivel elérhető telkekből egyre kevesebb van, és leginkább a nagyvárosok agglomerációs övezeteiben épülő kertes házak esetében ösztönzi az építtetőket a minél gyorsabb telekvásárlásra – fogalmazott a szakember.
Az agglomerációs és balatoni települések népszerűek maradnak
A nagyvárosok agglomerációs térségeiben a használt lakások iránti erős kereslet az elmúlt két évhez hasonlóan az idén is fennmarad. Ugyanígy a nyaralóövezetekben – többek között a Balaton mellett – lévő ingatlanok ára az országos átlagnál nagyobb mértékben növekedhet. Összességében a használt lakásoknál árnövekedés lesz, de a korábbinál enyhébb ütemben. Várhatóan 5-10 százalékos drágulásra lehet számítani.
Balogh László szerint ennek oka, hogy az elmúlt 7 évben – rövidebb megingásoktól eltekintve – fokozatosan drágultak a lakások, így az áremelkedés is szükségszerűen egyre lassabb lesz országos szinten.
Az ingatlan.com elemzése szerint összességében 2022-ben – hasonlóan a tavalyi forgatókönyvhöz – az év első felében erőteljes bővülés várható a lakáspiaci forgalomban, és az árak is szinte mindenhol emelkedhetnek, azt követően fennmarad a növekedés, de a tempó valamivel visszafogottabb lehet.
