A 2010 utáni Orbán-kormányok egyik legfontosabb, és a kormánypártok népszerűségét növelő intézkedése a lakástámogatási program. Annak első fontosabb eleme a CSOK-támogatás volt 2015-ben, majd jött 2019-ben a Babaváró és CSOK-hitel, ezt követte két évvel később a Zöld Otthon Program, majd újabb két év után a CSOK Plusz. Idén szeptembertől pedig indul az Otthon Start Program. Utóbbi akár 50 millió forintos, 3 százalékos hitelt is jelenthet a lakást vásárlók számára. Nincs gyermekvállalási kötelezettség, mint a korábbi konstrukcióknál, akár úgy is fel lehet venni a kedvezményes kölcsönt, hogy 50 százalékos lakástulajdona van az igénylőnek. A négyzetméter ár legfeljebb 1,5 millió forint, az ingatlan ára lakás esetén legfeljebb 100 millió forint lehet, családi ház esetén 150 millió forint. Mindez azt mutatja, valóban kedvező konstrukcióról van szó.
De mi lesz a lakásárakkal?
Érdemes azonban megnézni, milyen hatása lesz az intézkedésnek a piacra, a lakást keresők helyzetére.
A Miniszterelnökséget vezető miniszter, Gulyás Gergely a legutóbbi kormányinfón azt mondta, nem számít arra, hogy az ingatlanárak érdemben növekedni fognak. Szakértői várakozások szerint, ahogy a korábbi lakástámogatási programok, úgy e mostani is áremelkedést generál majd. Ennek előzetes jeleit már látni, hiszen Futó Péter, az OTP-csoporthoz tartozó ingatlanoldal, a zenga.hu elemzési vezetője szerint adataikból az látszik, hogy „már az Otthon Start Program bejelentésének hetében 10 százalékkal megnőtt a keresések száma a megelőző héthez képest, a bejelentést követő héten pedig már 15 százalékkal volt több a komoly érdeklődés az oldalon”. Futó szerint bár a részletszabályok még nem ismertek, az a feltétel, hogy 50 százalékos meglévő tulajdonrésszel rendelkezők is felvehetik a kedvezményes hitelt, a kereslet növekedését vetíti előre.
Csak a jövő héten döntik el a belengetett otthontámogatás részleteit
Továbbra sem tudni, hogy a több százezer fős közszféra mekkora szeletének akar évi egy milliós támogatást adni a kormány, de a tanárokat és az egészségügyi dolgozókat Gulyás Gergely is megemlítette.
Hasonlóképpen látja a várható folyamatokat a GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése is, amely szerint a hitelprogram elindulása fél éven belül 10, egy éven belül pedig 15-20 százalékos áremelkedést generálhat, elsősorban a kínálati korlátok miatt. Nem egyedülálló ez a folyamat, hiszen a Bankmonitor szakembereinek a Telexen megjelent elemzése rámutat, a korábbi lakástámogatási konstrukciók hatása hasonló volt. A 2015 júniusában indult CSOK-támogatás bevezetését követő egy évben országosan 12, Budapesten 27 százalékkal nőttek az ingatlanárak. A Babaváró és a CSOK-hitel életbelépését követő 12 hónapban 13, illetve 10 százalékos volt a drágulás. A 2021-ben indított Zold Otthon Program hatása volt a legbrutálisabb, hiszen az indulását követő egy évben országosan csaknem harmadával, egészen pontosan 29 százalékkal nőttek a lakásárak, de a fővárosban is 21 százalékos volt a drágulás. Végül a CSOK Plusz hatására országosan 17, Budapesten pedig 15 százalékkal kellett többet adni egy lakásért, mint az intézkedés bevezetése előtt. Mindezek figyelembevételével a Bankmonitor elemzése szintén azt vetíti előre, hogy fél év alatt 10, egy év alatt pedig 15-20 százalékos áremelkedés várható.
Négyszer akkora volt a hazai áremelkedés, mint az uniós átlag
A fenti adatok ismeretében nem lehet csodálkozni azon, hogy az Európai Unió országai közül Magyarországon emelkedtek a legjobban a lakásárak. A GKI idézett tanulmánya szerint itthon tíz év alatt 237,5 százalékkal nőttek az ingatlanárak, miközben az unió átlaga 58 százalék volt. Az extra tempójú áremelkedést a kutatók az építőipari-termelői árindex, a 10 éves állampapírkamatok és a nettó keresetek alakulásával magyarázzák, arra az ingatlanhitelek kamatszintjének vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulásának kisebb hatása volt.
A lakásárak ilyen mértékű emelkedése a GKI kutatói szerint oda vezetett, hogy a fiatalok és az alacsony jövedelmű háztartások számára egyre inkább elérhetetlenné vált a saját tulajdonú lakás. Mivel Magyarországon gyakorlatilag nem létezik támogatott bérlakásrendszer, sokan kénytelenek a lényegesen költségesebb, piaci alapú bérléshez folyamodni.
Bérlakás-építési program foghatta volna vissza a lakásárakat
Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu szakértője szintén arra számít, hogy az elkövetkező egy évben 10-20 százalékkal emelkednek majd a lakásárak. Annak mértéke azonban eltérő mértékű lehet az ország különböző régióiban. – Ahol közel van a másfél milliós négyzetméterár, ott kisebb lehet a drágulás mértéke, a legszegényebb országrészeken szintén kisebb áremelkedésre lehet számítani, de egészen más okból, nevezetesen az alacsony jövedelemszint, azaz a kereslet hiánya miatt. Leginkább azokon a településeken várható dinamikusabb drágulás, ahol jók a keresetek, fejlettebb az infrastruktúra és a piac, a másfélmilliós négyzetméterár viszont még messze van – mondta az elemző.
Legalább 500 ezer forintot kell keresni az 50 milliós államilag támogatott hitelhez
A kevesebbet keresők kisebb hitelösszeggel élhetnek. Hamarosan a piacra zúdul a 3 százalékos, 25 éves futamidejű támogatott hitel, amelyet az első lakást vásárlók vehetnek majd fel.
Kérdésünkre Gergely Péter elmondta, az árak tíz éve tartó folyamatos emelkedése több tényező következménye. Egyrészt a kormányzati lakástámogatási akciók kivétel nélkül minden esetben a keresleti oldalt támogatták, támogatják. Miután a kínálat nem emelkedett, törvényszerű volt az árak növekedése. Az áremelkedést meg lehetett volna akadályozni, vagy legalább lassítani bérlakásépítési program indításával, hiszen így nőtt volna a lakáskínálat. – A másik oldalon hiányzik a hosszú távú és kiszámítható szabályozási rendszer, ami szintén emelhette volna a lakáskínálatot. Az ingatlanfejlesztők ugyanis ennek hiányában kevésbé bátrak. Jelen esetben például nem tudni, mire befejeződik egy most indított ingatlanfejlesztési program, életben lesz-e még az ötszázalékos áfaszabály, illetve a szeptemberben induló kedvezményes kamatozású Otthon Start Program – foglalta össze a szakértő. Gergely Péter arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakástámogatási rendszer elmúlt tíz évében az emelkedő árak miatt egyrészt az ingatlanfejlesztő cégek jártak jól, másrészt azok, akiknek több, kiadási célú, vagy értékesítésre szánt lakásuk volt, mert ők a rajtuk kívül álló okokból dráguló lakások hasznát élvezték, élvezik.
