Megállíthatatlannak tűnik a lakásárak emelkedése

Újépítésű lakások a főváros IX. kerületében (Fotó: Magyar Hang/Katona Mariann)

Az elmúlt tíz évben a kormány többször is próbálkozott a családi otthonteremtés támogatásával, próbálkozásai azonban szinte kivétel nélkül félresikerültek. Legutóbb éppen szokásos péntek reggeli rádióbeszédében beszélt a támogatásokról a miniszterelnök, amikor – mintegy mentegetőzve – a következőket mondta: Az áremelkedéssel szemben a kormány annyit tud tenni, hogy növeli a béreket, illetve több olyan csomag is van, amellyel olcsóbbá teszik a lakhatást és az otthonteremtést. Például a munkáltatók havi 150 ezer forintig nyújthatnak kedvező adózással lakhatási támogatást a 35 év alatti dolgozóiknak, amit albérletre és lakáshitel-törlesztésre is használhatnak majd.

Az elmúlt évek tapasztalatai azt mutatják, Orbán Viktor ezúttal is – mint korábban rendszeresen –, felcseréli az okot az okozattal. Amikor a 2010-es évek közepén bejelentették a családi otthonteremtési kedvezményt (csok), azonnal emelkedni kezdtek a lakásárak. Ugyanez történt, amikor 2019-ben híre ment a Babaváró hitelnek. De említhetnénk az idén bejelentett 5 százalékos, kedvezményes kamatozású hitelt, vagy azt, hogy október közepén megkezdődött az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon lakáscélú felhasználásával kapcsolatos társadalmi egyeztetés. Bármelyik alkalmat is nézzük, azt látjuk, már a tényleges kedvezmény elérhetősége előtt, a hírre elindult a lakások árának emelkedése, vagyis maga a kormánybejelentés is gerjeszti az áremelkedést. A folyamatot igazolják az ingatlan.com friss adatai is. Ezek szerint számottevően gyorsult a lakásdrágulás októberben. Szeptemberhez képest 2,5 százalékkal emelkedett a lakások ára, ami jelentős gyorsulást jelent az előző havi 0,9 százalékhoz képest. Ugyanez látható éves összevetésben is, hiszen októberben 9,9 százalékos volt az árak emelkedése, szemben a szeptemberi 7 százalékkal.

A kormányzati támogatások is emelik az árat

– Nem szabad ezen csodálkozni, egyszerűen a kereslet-kínálat törvénye érvényesül ez esetben is. Ha ugyanis kevesebb a forgalomképes lakás, mint amekkora igény mutatkozik irántuk, akkor a lakástulajdonosok egy-egy ilyen hír hallatán azonnal emelni kezdik az árat, vagyis előre beárazzák az intézkedés hatását – elemezte lapunknak a helyzetet a BiztosDöntés.hu gazdasági szakértője. Gergely Péter kiemelte, bár a világon mindenütt érvényesül ez a hatás, nálunk azért fokozott az effajta magatartás, mert a nyugati világgal szemben idehaza sokkal erősebb a tulajdonosi szemlélet: az emberek jó része saját lakást akar magának, nem elégszik meg a bérlakással. Az is felhajtja az árakat, hogy a lakásukat értékesíteni szándékozók a hirdetésekből tájékozódnak. Azokból azonban nem látszik, hogy mennyiért kelt el egy adott otthon, így az eladó a hirdetések árához, vagy akár azok fölé lövi be saját lakásának árát, így ennek ugyancsak árfelhajtó hatása van.

Ha végiggondoljuk a folyamatot, azt látjuk, bármilyen támogatás vagy egyéb forrás megjelenése várható a keresleti oldalon, akár napokon belül elindulhat az áremelkedés. Ilyen például az a várakozás, hogy a jövő év első negyedében felszabaduló mintegy 3000 milliárd forintnyi állampapírba fektetett összeg egy része a lakáspiacon keres magának helyet. A növekvő árak a vevői oldalon azon lakást keresők számára a legkedvezőtlenebbek, akik nem tudják igénybe venni a támogatást, vagy nem tudnak pótlólagos forráshoz jutni, hiszen azok nélkül kell kifizetniük a magasabb árat. Azok is két szék közt a pad alá eshetnek, akik a közelmúltban bejelentett öt százalékos kedvezményes lakáshitel hírére elhalasztották a vásárlást, mondván, „majd ha kijön a hitel, akkor vásárolok”. A részletszabályokból azonban kiderült, hogy igen korlátozott azok köre, akik jogosultak a kölcsönre, így aki nem felel meg a feltételeknek, az hiába várt, és ezért kénytelen kifizetni a magasabb árat, ráadásul kedvezőtlenebb hitelfeltételek mellett.

Lakásépítési program lehet a megoldás

Gergely Péter szerint mindaddig fennmarad ez a helyzet, amíg nem nő jelentősen a forgalomképes lakások száma. Ha ugyanis többen vannak a lakást keresők, mint az eladók, érvényesíteni lehet a magasabb árat. Miután ma Magyarországon négymillió lakás van, egy átlagos lakás pedig száz évig használható, évente negyvenezer lakás építésére lenne szükség a szinten tartáshoz. Vagyis a megoldás egy nagyszabású lakásépítési program lehetne, amely megemelné a piacra kerülő lakások számát. Erre korábban is sor kerülhetett volna, a nagy állami megrendelések – például a stadionépítések és egyéb nagyberuházások – azonban lekötötték az alapanyag- és építőipari kapacitásokat.

– De az airbnb-szabályozás megváltoztatása is a kínálat bővülése irányába hathat, hiszen az ezzel foglalkozó tulajdonosok az ilyesfajta hasznosítás ellehetetlenítése miatt lakásuk eladása mellett dönthetnek, és azok kínálatként jelenhetnek meg a piacon. Vagy a kollégiumi kapacitás jelentős bővítése csökkentené a bérlakások iránt igényt, ergo a bérbeadási céllal vásárolt lakások is megjelenthetnének a piacon.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy még a vázolt folyamatok beindulása esetén sem szabad azonban arra számítani, hogy tartós lakásárcsökkenési trend indulhat el. A 2010-2014 közötti időszakban – amikor komoly gondokkal küszködött a gazdaság, devizahiteles válság is kialakult – sem csökkentek, legfeljebb stagnáltak az árak. Vagyis ideig, óráig csökkenhetnek az árak ugyan, de tartósan legfeljebb az áremelkedés megállására lehet számítani.

*

A falusi csok részletszabályai

Közzétették a falusi csok-ra vonatkozó előírásokat. Ezek szerint a vissza nem térítendő támogatás összege legfeljebb 3 millió forint, a felújítási munkálatok költségeinek maximum a fele lehet. A kedvezményt azok az 5000 fő alatti településen élő házas- vagy élettársak vehetik fel, akik legalább egy gyermeket nevelnek, legalább egyikük rendelkezik egy éves tb-jogviszonnyal, és vállalják, hogy öt évig az ingatlanban laknak majd. A támogatást 2025. január elsejét követően indított felújítási munkák után utólagosan lehet kérni a Magyar Államkincstár nyomtatványán. A kérelmet 90 nap alatt bírálják el, legfeljebb egyszer 45 napos hosszabbítással. A beruházás költségeinek megelőlegezésére legfeljebb 6 millió forintos, maximum 10 éves futamidejű kölcsönt lehet felvenni, amelynek kamatából 3 százalékpontot vállal át az állam. A támogatást, illetve a kölcsönt a lakáshoz kapcsolódó bármely felújítási, építési munkálatok finanszírozására fel lehet használni. Az anyagok és munkadíjak költségeit számlával kell igazolni, amelyet nem állíthat ki olyan vállalkozó, aki rokonságban áll a támogatottal.