Napról napra érkeznek a friss adatok, amelyek arra utalnak, hogy egyre nagyobb bajban vannak a családok. A kiskereskedelem forgalmának szerdán megjelent adataiból kiderült, hogy a kormányzati hurráoptimizmus ellenére továbbra is igen súlyos a helyzet, hiszen az év első nyolc hónapjában csaknem tíz százalékkal kevesebbet vásároltak a boltokban a magyarok, mint egy évvel korábban. A lakáspiacon pedig olyan történt, amelyre az elmúlt 14 évben nem volt példa: az idei év második negyedében 2,9 százalékkal csökkent a használt lakások ára. Ilyet még a koronavírus-válság idején bevezetett kijárási korlátozások idején sem láttunk, hiszen akkor is csak 2,8 százalékkal esett az ingatlanok ára az év második három hónapjában.
Az adatokat elemezve Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője arra hívta fel a figyelmet, hogy nem volt kifejezetten meglepő a friss adat, ugyanis a kínálati piac árainak alakulásából már sejteni lehetett, hogy árcsökkenésre kerül majd sor. A szakértő szerint az árak esése elsősorban a magas kamatok következménye, a magas kamatszint miatt megemelkedett törlesztőrészleteket egyre kevesebb család tudja kifizetni, így nem vesz fel lakáshitelt, inkább elhalasztja lakásvásárlást. A keresletcsökkenést az eladók sem hagyhatják figyelmen kívül, ezért a gyorsabb értékesítés érdekében inkább engednek az árból. A másik oldalon viszont örömteli a folyamat, hiszen a lakást vásárlók alkupozíciója erősödött.
Nagy kérdés, hogy a Nagy Márton gazdaságfejlesztési miniszter és a bankok között a napokban létrejött megállapodás milyen hatással lesz a lakásépítésre, illetve a lakáspiacra. Az egyezség lényege, hogy a kormány kérésére a pénzintézetek elfogadták, hogy a lakáspiac, illetve a gazdaság dinamizálása érdekében a lakáshitelek esetében 8,5 százalékban maximálják lakáshitelek kamatait.
Balogh László úgy véli, ez az egyezség egyelőre nem hoz jelentős változást a lakáspiacon. Arra a legnagyobb hatással ugyanis a kamatszint van, hiszen az adás-vételek jó része hitel igénybevételével történik, de a 8,5 százalék a családok „ingerszintje” felett van. A Magyar Bankszövetség felmérése rámutatott, hogy hat százalékos az a kamatszint, amikor a lakásvásárlók már hajlandók belevágni az ingatlanvásárlásba, illetve kölcsön felvétele mellett döntenek. – Ez a 8,5 százalékos kamat egyébként az a szint, amely körül most hiteleznek a bankok. Vannak persze ennél alacsonyabb, egyedi, a banki kínálatban nem található ajánlatok. Ezeket a 6,7-6,8 százalékos kamatozású kölcsönöket a kiemelt ügyfeleknek kínálják a bankok – mondta az elemző.
Balogh László arról is beszélt, hogy a 8,5 százalékos kamatszint leginkább azok számára kedvező, akiknek mindenképpen szükségük van hitelre. Ők ugyanis ezen a kamatplafonon juthatnak kölcsönhöz, miközben korábban ennél magasabb kamattal juthattak lakáshitelhez. Azt is kiemelte, hogy jelenleg még messze vagyunk a néhány évvel ezelőtti 3-4 százalékos kamatoktól, és még egy ideig nem is leszünk annak közelében, hiszen a bankokat terhelő hitelköltségek a jelenlegi magas kamatkörnyezetben szintén magasak, az infláció továbbra is magas, és várhatóan lassan csökken. A másik oldalon pedig a családok az infláció mérséklődésével először inkább megtakarítanak, és csak akkor vágnak bele lakásvásárlásba, ha a megfizethető 5-6 százalékos sávba süllyedtek a kamatok, amire azért még jó néhány hónapot kell várni. Komolyabb fellendülésre akkor lehet számítani, ha a kamatok csökkenésével együtt tartósan folytatódik a lakásárak mérséklődése.
Virovácz Péter, az ING Bank vezető gazdasági elemzője szintén arra hívta fel a figyelmet, hogy bár még nem tömeges jelenség, de bizonyos bankoknál, bizonyos ügyfelek már most is hozzáférnek 8,5 százalékos, vagy még annál is kedvezőbb kamatozású lakáshitelekhez. Nagy kérdés azonban, hogy ez a kamatszint elegendő-e ahhoz, hogy nagy tömegeket vonzzon a lakáspiacra. Elméleti szinten a csökkenő kamatok beindítják a hitelezést, erőre kap a lakáspiac, ami az építőipar és a tartós fogyasztási cikkek piacán is élénküléshez vezet, hiszen a lakásokat fel kell építeni, majd be kell rendezni. Mindez a gazdaságot is élénkíti.
– Ez az elmélet, azonban az elmúlt évtizedek tapasztalatai azt mutatják, ez a 8,5 százalékos kamat nem éri el a lakásra vágyók ingerküszöbét, azaz nem ösztönzi őket hitelfelvételre. Igazából az öt-hat százalékos kamat az a szint, ami megmozgatja a lakásra vágyók fantáziáját, és ilyen kamatoktól várható, hogy tömegesen jelennek meg a hitelfelvételi piacon. Vagyis a mostani 8,5 százalékos kamatról szóló egyezség lehet az első lépés a piac élénkítéséhez vezető úton.
Az elemző arra is felhívta a figyelmet, hogy a kormányzat és a bankok közötti egyezség eredményeként ugyan megjelenhetnek a 8,5 százalékos lakáshitelek, arra azonban senki nem kényszerítheti a bankokat, hogy minden jelentkezővel szerződjenek. A bankoknak ugyanis számolni kell, így a kockázatosabb ügyfelekkel nyilvánvalóan nem fognak szerződni, és ezt nem is lehet kikényszeríteni. Vagyis az alacsonyabb kamatszint mellett megmaradhatnak a szigorúbb, nem pénzügyi feltételek. Emellett érvényben maradnak az adósságfék-szabályok, amelyeknek továbbra is meg kell felelni a hitelnyújtás során.
– Akik pedig befektetési céllal vágnának bele az ingatlanvásárlásba, azok a jelenlegi állampapírhozamoknál biztosan elgondolkodnak azon, hogy érdemes-e a 8,5 százalékos kamaton eladósodni, vagy inkább a közel húsz százalékos hozamot garantáló állampapírba fektetni szabad pénzeszközeiket. Extrém esetben még az is elképzelhető, hogy hitelt felvéve a kapott összeget állampapírba fektetik a nagyobb hozam reményében. Bár kétségtelen, hogy ez utóbbi lehetőség inkább a szabadfelhasználású hiteleknél lehet opció, mint a lakáshiteleknél – tette hozzá az elemző.
