Jelentős visszaesés után némi erősödés várható a jelzáloghitel-piacon annak eredményeként, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) kamatcsökkentésének köszönhetően mérséklődhetnek a banki költségek, illetve az idei év végével megszűnnek a most még elérhető állami támogatások. A bankok ősztől kedvezményekkel rukkolhatnak elő, a piaci élénkülésnek pedig kedvez az is, hogy az ingatlanárak már jó ideje nem emelkednek, míg a lakosság túl van az inflációs robbanás okozta sokkon és stabilizálni tudta pénzügyi helyzetét.
Ahogy arra BiztosDöntés.hu pénzügyi tanácsadó oldal napokban megjelent elemzésében felhívja a figyelmet, igen gyenge félévet produkált a magyarországi lakáshitelpiac: az év első hat hónapjában kevesebb mint 257 milliárd forint értékű lakáshitelt vettek csak fel a magyar családok, így az elmúlt évhez képest a kihelyezések kétharmada tűnt el a bankokból. Ugyanakkor óvatos jelek mutatnak arra, hogy a következő hónapokban felélénkülhet a piac, mivel csökkenni fognak a lakáshitelkamatok.
Indulhat a végső roham a CSOK-ért
Gergely Péter, a BiztosDöntés pénzügyi szakértője szerint a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által beindított kamatcsökkentési ciklusnak köszönhetően az elmúlt hónapokban számottevően csökkentek a bankközi piacon a referenciakamatok, amelyek meghatározzák a lakáshitelek árazását is. A legnépszerűbb kamatperiódus, a 10 éves futamidőre fixált hitelek referenciamutatója, a 10 éves BIRS értéke a 2022. december végi 9,6 százalékról már közel 400 bázispontot csökkent, július végén 6,86 százalékon állt. Azaz a bankok az MNB kamatcsökkentését követően a piaci lakáshitelkamatoknál is óvatosan érvényesíteni kezdték a kamatcsökkentést. A jegybank júniusi kimutatása szerint egy 10 évre fixált lakáshitelt átlagosan 8,1, a futamidő végig fix törlesztéssel bíró kölcsönt 8,75 százalékos kamat mellett lehetett kapni júniusban. A kamatok csökkenése április óta tart.
A legnagyobb változást a piacon az okozhatja, hogy a pénzpiaci kamatláb csökkenésének köszönhetően a lakáshitelkamatokban újra megjelent a kamatfelár, azaz a bankok magasabb kamaton tudtak szerződni ügyfeleikkel, mint amekkora kamatot akkor kapnának, ha a pénzüket a bankközi pénzpiacon helyeznék ki. A 10 évre fix hitelek esetében a kamatfelár 2021. decembertől kezdve negatív volt, a fordulat idén márciusban következett be. Az MNB júniusi statisztikái szerint a 10 éve fixált hitelek esetében az aktuális pénzpiaci kamat és az átlagos hitelkamat közötti különbözet 2021 júliusát követően újra 1 százalékpont fölé emelkedett.
Gergely Péter ezzel kapcsolatban arra hívja fel a figyelmet, hogy a megnövekedett kamatfelár a jelen piaci környezetben nem azért fontos, mert a bankok számára így komolyabb megtérülést hoz a lakáshitelek kihelyezése, hiszen az érdeklődés egyelőre gyenge a termékek iránt. Ilyen körülmények között inkább arra lehet számítani, hogy a hitelintézetek a következő hónapokban érdemi lakáshitel-akciókkal, egyedi kamatkedvezményekkel rukkolnak elő. Ezeknek az akcióknak legfőbb címzettjei azok a fiatal családok lehetnek, akik szeretnék kihasználni a családtámogatási rendszer 2024-től megszűnő kedvezményeit, így a városi CSOK-ot és a hozzá kapcsolódó CSOK-hitelt, valamint babaváró támogatást.
Karnyújtásnyira a 6 százalékos THM
A vevők alapvetően két csoportra oszthatók: azokra, akiknek módjuk van kivárni a kedvezőbb piaci feltételeket és azokra, akik életkörülményeik miatt nem halogatják tovább a vásárlást, ezért a kedvezőtlen kamatkörnyezetben is vállalják az ingatlanvásárlással járó eladósodást. Az utóbbi egy évben jellemzően ők tartották életben a jelzáloghitel-piacot, ám az év végéig ismét érzékelhető élénkülés várható. Ez egyrészt a valamivel kedvezőbb hitelfeltételeknek, másrészt pedig az év végén kifutó állami támogatásoknak köszönhető – fejtette ki lapunknak Gergely Péter. Az elemző arra számít, hogy az MNB kamatcsökkentésének és egyéb pénzpiaci kamatcsökkentések révén a lakossági jelzálogkölcsönök THM-je (10 éves kamatperiódus esetén) további 1 százalékponttal fog csökkenni.
A jelzálogpiac idei első féléves forgalma alig érte el a korábbi években látott volumen harmadát, az év második felében azonban annak körülbelül feléig erősödhet vissza a piac. Mint arra Gergely Péter felhívta a figyelmet, a korábbi tapasztalatok szerint a lakosság „fájdalomküszöbe” 6 százalékos kamatszint körül húzódik, vagyis ez az a hitelköltség, amit a legtöbben még elfogadhatónak tartanak. Az elemző úgy véli, a hitelkörnyezet kedvező alakulása mellett a lakásitel-piac élénkülését vetíti előre az is, hogy az inflációs sokkon már túl vagyunk, a háztartások pénzügyi helyzete pedig valamelyest stabilizálódott. Szintén kedvező, hogy az ingatlanárak emelkedése megállt, stagnálás, bizonyos kategóriákban és településeken pedig enyhe árcsökkenés tapasztalható."
