Utoljára a Covid-járvány kitörése idején, tavaly január-februárban igényeltek olyan alacsony összegben lakáshitelt – 59, illetve 69 milliárd forint értékben – a családok, mint idén szeptemberben – olvasható a Magyar Nemzeti Bank (MNB) csütörtökön kiadott jelentésében. Az idei év eddig eltelt kilenc hónapjában még 6,7 százalékos pluszban van a felvett lakáshitelek 167 milliárd forintos összege a tavalyi évhez képest, szeptemberben azonban már 38,3 százalékos visszaesést mutat a statisztika, hiszen az év kilencedik hónapjában alig 79 milliárd forint értékű szerződésre került pecsét. Az idei év első kilenc hónapjának relatíve kedvező adatait a kiugróan magas március, április, májusi hitelfelvétel magyarázza, amikor 136, 154 és 128 milliárd forint értékben igényeltek lakáshitelt a családok.
A hibás gazdaságpolitika árát meg kell fizetni
A május óta tartó szinte töretlen visszaesés semmiképpen sem jó jelzés a bankok, sem a gazdaság számára. Ugyanakkor több okból is érthető a hitelfelvételi kedv jelentős visszaesése. Egyrészt a rezsicsökkentés részleges kivezetése jelentős többletköltséget jelent a magyar családok felének, harmadának, és így kevésbé merik elkötelezni magukat akár fix havi törlesztő fizetésére is. Különösen, hogy az enyhe időjárásnak köszönhetően még nem érkeztek meg a várhatóan sokszorosukra emelkedő energiaszámlák.
A december és február közötti időszak lesz a döntő, ugyanis ekkor derül majd ki a családok számára, hogy mennyivel, illetve hányszorosára emelkedik az energiaszámla összege. Némi reményt ad, hogy az augusztus végi csúcshoz képest mintegy harmadára esett a földgáz világpiaci ára, aminek hatását egy-két hónap csúszással a magyar háztartások is érezhetik, azaz talán kevésbé emelkedik a számlák összege, mint korábban gondolták. Az évek óta folyó hibás, a növekedést kritikátlanul erőltető gazdaságpolitika, a gazdaságba ok nélkül öntött pénz, illetve a választási költségvetéssel elégetett több ezer milliárd forint káros hatását az uniós átlagnál jelentősen magasabb inflációval most kell az országnak megfizetni.
A pénzromlás megfékezésére a jegybank kénytelen volt a kamatszintet jelentősen emelni, az alapkamat nagysága mostanra a 2008-as válság idején mért 11,5 százalékos szintnél is magasabbra, 13 százalékra emelkedett szeptember végén. A jelek szerint ez, illetve az egyéb forrásszűkítő eszközök bevetése sem elegendő az infláció visszafogására, különösen, hogy az árstopok tavaly ősszel kezdődött bevezetése, illetve a minap belengetett újabb ársapkák tovább gyorsítják és tolják el időben az inflációt.
Néhány hónap alatt megduplázódott a kamatszint
Az alapkamat emelkedésének hatása mostanra világosan látható a lakáshitelpiacon, hiszen az alapjaiban rendezte át a kamatszintet. A Pénzcentrum grafikonja azt mutatja, hogy amíg idén áprilisban még 4,44 százalékos kamattal lehetett lakáshitelhez jutni, ha valaki egy évnél hosszabb időre rögzített kamatozású szerződést akart kötni, addig májusban ugyanehhez 5,25, júniusban 6,56, júliusban 8,06, augusztusban 8,46, szeptemberben pedig 8,86 százalékos kamattal juthatott hozzá. Vagyis a kamatszint alig négy hónap alatt megduplázódott. Mindebből világosan látható, hogy az elszálló energiaárakkal, az egekbe emelkedett inflációval és a magas kamatkörnyezettel vége van annak a hatalmas hitelezési boomnak, ami 2019 után indult, és amit csak időlegesen tört meg a koronavírus-járvány okozta megtorpanás.
A hitelfelvétel részleteit vizsgálva az látható, hogy amint eddig, úgy továbbra is a használt lakás vásárlására veszik fel a legtöbb kölcsönt az emberek. Jelentős változás azonban, hogy amíg az új lakás vásárlására, építésre-bővítésre, valamint felújításra-korszerűsítésre felvett hitelek összege alig 1-1,5 százalékkal esett vissza tavaly szeptemberhez képest, addig a használt lakás vásárlására igényelt kölcsönök összege megfeleződött: alig 44,55 milliárd forintra rúg az egy évvel korábbi 88,74 milliárd forinttal szemben.
Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu szakértője a jelenlegi folyamatot elemezve arról beszélt a Magyar Hangnak, hogy a bankok várhatóan tovább folytatják a kamatok emelését. Ennek oka többek között a bizonytalanság. Nem tudják ugyanis, hogy mi lesz a kamatstoppal, hogy a magas infláció és az emelkedő energiaszámlák miatt a hitelek mekkora hányada fog bedőlni. Nem véletlen, hogy az OTP Bank például kivezette a fix kamatozású hiteleinek döntő többségét, csak a végig fix kamatozású kölcsön maradt benn a bank kínálatában.
– Ugyanakkor arra lehet számítani, hogy a lakáshitelezés még nem ért a lejtő végére, akár hetven százalékkal is csökkenhet a kibocsátott hitelek összege. Arra is utalnak jelek, hogy tovább fog szegmentálódni a piac, és az új lakásokat vásárlók számára kedvezőbb feltételekkel nyújtanak majd hitelt a bankok. Aki ugyanis képes egy új lakás árát megfizetni, az vagy jelentős önerővel rendelkezik, vagy magas jövedelemmel, amelyből könnyebben kifizetheti a havi törlesztőrészletet. Ezért kisebb a fizetésképtelenség bekövetkezésének esélye, alacsonyabb a bank kockázata – mondta az elemző.
A lakásárak csökkenése is elképzelhető
A lakáshitelezés visszaesésének a lakáspiacra is erőteljes hatása lehet. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője ennek kapcsán arról beszélt lapunknak, a hitelezési folyamatok mellett több bizonytalansági tényező is befolyásolja, miként alakul a lakáspiac az elkövetkező néhány hónapban, illetve a következő évben.
– Nem tudni pontosan, mennyivel nőnek majd a rezsiszámlák az emelkedő energiaárak miatt, ahogy azt sem, sikerül-e megállítani az inflációt, illetve megbecsülhetetlen, miként alakulnak a geopolitikai folyamatok. Arról sincs információ, hogy megmaradnak-e a kamattámogatott hitelek, vagy sem. Az biztos, hogy amennyiben drasztikusan emelkednek a rezsiszámlák, akkor sokaknak értékesíteni kell energiapazarló ingatlanjukat, de erre jó eséllyel csak igen nyomott áron kerülhet sor, azaz árcsökkenésre lehet számítani – fejtegette Balogh László.
Az elemző arra is felhívta a figyelmet, a legnagyobb paradoxon, hogy jelen pillanatban, amikor még nem ismerni a konkrét folyamatokat, nem az számít, mit mutatnak a tények, hanem az, hogy mire számítanak az emberek. Ha borúsak a várakozások, akkor tovább tart a használt lakások árának és a bérleti díjaknak a mérséklődése, és várhatóan az új lakások ára sem emelkedik tovább.
